Tóm tắt nhanh
- Nhà phố, shophouse cũ cần kiểm tra 9 nhóm: kết cấu, thấm, điện, nước, PCCC, cửa và kính, hoàn thiện, thang máy (nếu có), giấy tờ và công nợ.
- Đi xem nhà ít nhất hai lần, trong đó một lần sau mưa lớn; mang theo đèn pin, bút thử điện và bản sao sổ để đối chiếu.
- Căn hộ chung cư được bảo hành tối thiểu 60 tháng, nhà ở riêng lẻ tối thiểu 24 tháng kể từ khi nghiệm thu đưa vào sử dụng (Điều 129 Luật Nhà ở 2023).
- Diamond Sky dự kiến bàn giao quý II/2028; tiêu chuẩn bàn giao, phí quản lý chưa công bố, nên bài chỉ nêu checklist chung khi nhận căn hộ.
- Bài có bảng checklist in ra mang theo khi đi xem nhà.
Bài viết dành cho Anh/Chị sắp mua lại nhà phố, shophouse, biệt thự đã ở nhiều năm tại Vạn Phúc City, và cho người đã mua căn hộ đang chờ nhận bàn giao. Giấy tờ đúng chưa đủ: nhiều chi phí phát sinh sau khi mua đến từ thấm dột, điện nước xuống cấp hay công nợ chủ cũ để lại.
Checklist dưới đây dựa trên các lỗi thường gặp ở nhà phố nhiều tầng có hầm. Với hạng mục kỹ thuật phức tạp như kết cấu, thang máy, nên thuê đơn vị kiểm định độc lập.
Chuẩn bị trước khi đi xem nhà
- Xin trước bản chụp sổ hồng, bản vẽ hoàn công (nếu có) để so số tầng, diện tích sàn với thực tế.
- Mang đèn pin, bút thử điện, thước dây, điện thoại có la bàn và máy ảnh; nếu được, mang máy đo độ ẩm tường.
- Hẹn xem vào ban ngày để nhìn rõ vết nứt, vết ố; hẹn thêm một lần sau trận mưa lớn hoặc giờ triều cường cao.
- Hỏi chủ nhà các lần sửa chữa lớn: chống thấm, thay ống nước, nâng tầng, làm thêm thang máy.
Vì sao nên đi xem sau mưa và cách xem hầm, hố ga có ở bài Vạn Phúc City có ngập không. Có thể đặt lịch xem nhiều căn trong một buổi qua trang đặt lịch xem nhà Vạn Phúc City.
Checklist kiểm tra nhà phố, shophouse cũ
| Hạng mục | Kiểm tra gì | Dấu hiệu cần hỏi kỹ |
|---|---|---|
| Kết cấu | Tường, dầm, sàn, cầu thang; khe tiếp giáp với nhà bên cạnh | Nứt chéo góc cửa, nứt dọc dầm, sàn võng, cửa đóng kẹt do lún |
| Thấm, dột | Sân thượng, mái, nhà vệ sinh các tầng, chân tường tầng trệt, tường hầm | Vết ố, bong sơn, mùi ẩm, sơn mới cục bộ ở một mảng trần |
| Điện | Tủ điện tổng, CB chống giật, dây dẫn, ổ cắm khu ướt, công suất cho điều hòa và bếp từ | Dây đi nổi chắp vá, CB nóng, ổ cắm trong hầm đặt thấp |
| Nước | Áp lực nước tầng trên cùng, máy bơm, bồn chứa, đồng hồ nước, thoát sàn | Nước yếu, đồng hồ quay khi khóa hết vòi, thoát sàn chậm |
| PCCC | Bình chữa cháy, đầu báo khói, lối thoát thứ hai, khung bảo vệ ở ban công có cửa mở được | Lồng sắt kín toàn bộ, cầu thang chất đồ, hầm để xe không thông gió |
| Cửa, kính, lan can | Cửa nhôm kính, cửa cuốn, gioăng, khóa; lan can cầu thang và ban công | Kính nứt, cửa xệ, lan can lung lay hoặc khe hở lớn với nhà có trẻ nhỏ |
| Hoàn thiện | Gạch ốp lát, sơn, trần thạch cao, thiết bị vệ sinh, tủ bếp | Gõ gạch nghe bộp (rỗng), trần thạch cao ố vàng |
| Thang máy (nếu có) | Tem, biên bản kiểm định còn hạn; hợp đồng bảo trì; bộ cứu hộ khi mất điện | Không còn hồ sơ kiểm định, đơn vị lắp đặt đã ngừng hoạt động |
| Giấy tờ | Sổ hồng, hồ sơ hoàn công, giấy phép xây dựng hoặc sửa chữa (nếu có) | Số tầng, diện tích thực tế lớn hơn sổ; hầm, tum chưa hoàn công |
| Công nợ | Hóa đơn điện, nước, internet, phí dịch vụ khu (nếu có) đến ngày bàn giao | Chủ cũ không cung cấp được hóa đơn tháng gần nhất |
Kết cấu và thấm: kiểm tra kỹ nhất
Vết nứt chân chim trên lớp vữa thường do co ngót, ít nguy hiểm. Nứt chéo ở góc cửa, nứt xuyên tường hay nứt dọc dầm có thể liên quan đến lún hoặc quá tải, nên mời kỹ sư kết cấu xem. Nhà phố đã cơi nới thêm tầng cần hỏi ai thiết kế, có tính lại móng hay không.
Thấm hay gặp nhất ở sân thượng, nhà vệ sinh tầng trên và tường hầm. Một mảng trần mới sơn lại giữa trần cũ là dấu hiệu nên hỏi đã từng dột chưa. Ghi tình trạng thấm vào biên bản bàn giao hoặc hợp đồng cọc, như gợi ý trong bài mua nhà thô hay hoàn thiện.
Giấy tờ sửa chữa, cơi nới
Nếu nhà đã nâng tầng, làm thêm hầm hoặc tum, hãy so với sổ và hồ sơ hoàn công. Phần chưa được ghi nhận có thể khiến ngân hàng định giá thấp hoặc gây vướng khi sang tên. Từ 01/7/2026, Luật Xây dựng sửa đổi 2025 miễn giấy phép cho nhà riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng sàn dưới 500 m², nhưng chỉ khi không thuộc khu vực có quy định quản lý kiến trúc (theo Tạp chí Luật sư Việt Nam, 16/6/2026). Nhà trong khu đô thị như Vạn Phúc City có thuộc diện này hay không cần hỏi cơ quan cấp phép trước khi sửa lớn.
Nhận bàn giao căn hộ: checklist chung
Diamond Sky có 296 căn trong 2 tháp 20 tầng, bàn giao dự kiến quý II/2028. Tiêu chuẩn bàn giao (vật liệu, thiết bị) và phí quản lý chưa được công bố, vì vậy dưới đây chỉ là checklist chung khi nhận căn hộ ở bất kỳ dự án nào. Khi có danh mục vật liệu bàn giao kèm hợp đồng, hãy dùng danh mục đó để đối chiếu từng hạng mục.
- Đối chiếu diện tích thông thủy với hợp đồng mua bán; hỏi cách xử lý nếu chênh lệch theo điều khoản hợp đồng.
- Đối chiếu vật liệu, thiết bị với danh mục bàn giao: hãng, mã, màu, số lượng.
- Thử nước: mở tất cả vòi, xả bồn cầu, kiểm tra thoát sàn ban công, logia và nhà vệ sinh; xem trần căn dưới nếu được.
- Thử điện: bật từng CB, từng đèn, thử ổ cắm bằng bút thử điện, chuông cửa, hệ thống điện nhẹ.
- Cửa và kính: đóng mở cửa chính, cửa ban công, kiểm tra khóa, gioăng, vết xước trên kính và khung.
- Hoàn thiện: gõ kiểm tra gạch rỗng, độ phẳng sàn, vết nứt trần, mép silicon.
- PCCC trong căn: đầu báo khói hoặc sprinkler, vị trí lối thoát nạn và buồng thang gần nhất.
- Ghi biên bản: mọi lỗi ghi rõ vị trí, chụp ảnh, hẹn ngày sửa; ký biên bản bàn giao khi đã thống nhất danh sách lỗi.
Về quyền lợi sau bàn giao, Điều 129 Luật Nhà ở 2023 quy định nhà chung cư được bảo hành tối thiểu 60 tháng, gồm sửa chữa hư hỏng khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, phần ốp lát, trát, hệ thống điện, cấp thoát nước, nghiêng, lún, nứt. Thiết bị khác bảo hành theo thời hạn của nhà sản xuất. Người mua căn hộ từ chủ đầu tư còn đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung bằng 2% giá trị căn hộ, tính riêng với tiền mua (khoản 1 Điều 152).
Tiến độ thi công cập nhật theo từng đợt có trong bài tiến độ xây dựng Diamond Sky; phong cách nội thất tham khảo ở bài căn hộ mẫu Diamond Sky.
Công nợ và bàn giao chỉ số
- Chốt chỉ số điện, nước ngày bàn giao, chụp ảnh đồng hồ, ghi vào biên bản.
- Yêu cầu chủ cũ thanh toán hóa đơn điện, nước, internet, truyền hình đến ngày bàn giao; làm thủ tục sang tên hợp đồng dịch vụ.
- Hỏi các khoản phí dịch vụ, an ninh của khu hoặc tuyến phố (nếu có) và xác nhận đã trả.
- Nhận đủ chìa khóa, thẻ từ, điều khiển cổng, mật khẩu khóa điện tử; nên thay ruột khóa sau khi nhận nhà.
Lưu ý: Checklist mang tính tham khảo, cập nhật ngày 17/10/2026; không thay thế kiểm định kỹ thuật của đơn vị chuyên môn hay tư vấn pháp lý. Tiêu chuẩn bàn giao, phí quản lý Diamond Sky hiện chưa công bố.
Liên hệ tư vấn
Anh/Chị muốn được đi cùng khi xem nhà, hoặc cần kết nối kỹ sư kiểm tra kết cấu, thấm trước khi đặt cọc, hãy liên hệ.
Ms. Mỹ Nga – Chuyên viên tư vấn Vạn Phúc City
Hotline/Zalo: 0903.159.138
Website: kdtvanphuccity.vn
