Ký gửi bán nhà Vạn Phúc City: quy trình, hồ sơ

Tóm tắt nhanh

• Ký gửi bán nhà phố, shophouse, biệt thự Vạn Phúc City gồm 9 bước: tiếp nhận, khảo sát, định giá, chụp ảnh, đăng tin, dẫn khách, đàm phán, đặt cọc, công chứng.
• Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, hợp đồng dịch vụ môi giới là hợp đồng dịch vụ bất động sản, được định nghĩa là thỏa thuận bằng văn bản; cá nhân môi giới phải có chứng chỉ hành nghề và làm việc trong doanh nghiệp môi giới hoặc sàn giao dịch.
• Giá chào bán đang phổ biến (37 tin đã xác minh, 10/2026): nhà phố trung vị khoảng 214 triệu/m² đất, shophouse khoảng 264 triệu/m² đất. Chào cao hơn nhiều so với mức này thường bán chậm.
• Chủ nhà nên chuẩn bị trước: sổ hồng, giấy tờ tùy thân, giấy tờ hôn nhân, phương án giải chấp nếu đang vay, hợp đồng thuê nếu đang cho thuê.
• Người bán chịu thuế thu nhập cá nhân 2% giá chuyển nhượng (trừ trường hợp được miễn). Phí dịch vụ và điều khoản ký gửi thỏa thuận rõ bằng văn bản trước khi ký.

Bài dành cho chủ nhà phố, shophouse, biệt thự tại Vạn Phúc City, phường Hiệp Bình (trước đây là Hiệp Bình Phước, TP. Thủ Đức), TP.HCM đang muốn bán lại căn của mình qua đơn vị tư vấn: quy trình đi thế nào, cần giấy tờ gì, pháp luật quy định ra sao và làm gì để căn được bán nhanh với giá hợp lý. Số liệu giá cập nhật 10/2026.

Ký gửi bán nhà là gì?

"Ký gửi" là cách gọi quen thuộc khi chủ nhà giao cho một đơn vị môi giới tìm người mua. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 gọi đây là môi giới bất động sản: làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản (khoản 11 Điều 3). Nội dung môi giới gồm tìm kiếm khách phù hợp, cung cấp thông tin và hỗ trợ các bên đàm phán, ký hợp đồng; bên môi giới cũng có thể làm thủ tục thay chủ nhà nếu được ủy quyền (Điều 62).

Chủ nhà vẫn là người quyết định giá bán, người mua và thời điểm ký. Bên môi giới không có quyền tự nhận cọc hay ký thay nếu không có ủy quyền hợp lệ.

Quy định pháp luật chủ nhà nên biết

• Hợp đồng bằng văn bản: hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản là một loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản (khoản 2 Điều 44), và loại hợp đồng này được định nghĩa là "sự thỏa thuận bằng văn bản" giữa tổ chức đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ bất động sản với khách hàng (khoản 9 Điều 3). Thỏa thuận miệng hoặc nhắn tin không đủ để bảo vệ hai bên.
• Công chứng: hợp đồng dịch vụ bất động sản có ít nhất một bên là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên, tức là không bắt buộc (khoản 4 Điều 44).
• Điều kiện của bên môi giới: tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới phải thành lập doanh nghiệp, có ít nhất 01 người có chứng chỉ hành nghề môi giới; cá nhân hành nghề môi giới phải có chứng chỉ và làm việc trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới hoặc sàn giao dịch bất động sản (Điều 61). Chủ nhà có quyền đề nghị xem chứng chỉ và thông tin doanh nghiệp trước khi ký.
• Phí dịch vụ: luật không ấn định mức phí môi giới cho chủ nhà. Mức phí, thời điểm thanh toán và điều kiện phát sinh phí thỏa thuận rõ bằng văn bản trước khi ký.

Hợp đồng ký gửi nên ghi rõ những gì?

• Thông tin căn (số thửa, diện tích theo sổ) và giá chào bán, mức giá thấp nhất chủ nhà chấp nhận.
• Hình thức: độc quyền hay không độc quyền; thời hạn hợp đồng và cách gia hạn, chấm dứt.
• Phí dịch vụ: mức phí, phí chỉ phát sinh khi nào (ví dụ khi hợp đồng chuyển nhượng được công chứng), ai chịu chi phí quảng cáo.
• Ai giữ bản gốc giấy tờ (nên là chủ nhà), bên môi giới được nhận cọc thay hay không (nên ghi rõ là không, trừ khi có ủy quyền riêng).
• Lịch dẫn khách: báo trước bao lâu, ai giữ chìa khóa, trách nhiệm khi xảy ra hư hỏng.

Quy trình ký gửi 9 bước

Các bước 8–9 (đặt cọc, công chứng, khai thuế, đăng ký biến động) giống quy trình mua bán thông thường, xem chi tiết tại bài thủ tục mua nhà Vạn Phúc City và thuế phí 2026.

Muốn ký gửi căn của mình, cần hẹn khảo sát? Gọi/Zalo 0903.159.138 để hẹn lịch.

Giấy tờ chủ nhà cần chuẩn bị

• Giấy chứng nhận (sổ hồng) bản gốc: chỉ gửi bản chụp khi ký gửi; mang bản gốc khi công chứng.
• Căn cước công dân của tất cả người đứng tên trên sổ.
• Giấy tờ hôn nhân: giấy đăng ký kết hôn nếu là tài sản chung (cả hai vợ chồng cùng ký), hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, văn bản thỏa thuận tài sản riêng nếu căn là tài sản riêng.
• Văn bản ủy quyền có công chứng nếu người đứng tên không trực tiếp ký.
• Khoản vay thế chấp (nếu có): hợp đồng tín dụng, số dư nợ, cách ngân hàng giải chấp và trả sổ.
• Hợp đồng thuê đang hiệu lực (nếu có): thời hạn, tiền thuê, điều khoản khi bán nhà.
• Giấy tờ xây dựng: giấy phép xây dựng, bản vẽ, hoàn công (nếu có); hóa đơn thang máy, bảo hành thiết bị giúp người mua yên tâm hơn.

Căn chưa có sổ không bán theo hợp đồng chuyển nhượng nhà đất mà chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán đã ký với chủ đầu tư, và chỉ làm được khi hồ sơ cấp sổ chưa được nộp. Chủ nhà cần hợp đồng mua bán gốc, chứng từ đã thanh toán và nên hỏi chủ đầu tư căn đang ở bước nào trước khi ký gửi.

Van Phuc Group bắt đầu trao sổ hồng cho cư dân khu bán đảo từ tháng 4/2023. Trong 37 tin nhà phố, shophouse, biệt thự đã xác minh trên kdtvanphuccity.vn (10/2026), 34 tin ghi có sổ hồng, 3 tin shophouse ghi chưa có sổ.

Bốn điều giúp bán nhanh hơn

1. Giá chào sát thị trường

Người mua thường so đơn giá trên m² đất giữa các căn cùng loại. Từ 37 tin đang chào bán đã xác minh (cập nhật 10/2026):

Đây là giá chào bán, chưa phải giá giao dịch thành công. 13/37 tin đang ghi giá thấp hơn giá đăng ban đầu, đa số giảm khoảng 2–11%, cho thấy người bán phải điều chỉnh khi chào cao. Cách tự tính khoảng giá cho căn của mình theo bề ngang, trục đường có tại bài định giá nhà Vạn Phúc City; bảng giá theo từng loại hình ở bảng giá Vạn Phúc City 2026.

2. Ảnh thật, đủ góc

Người mua lọc tin qua ảnh trước khi gọi. Nên có ảnh mặt tiền ban ngày, đường trước nhà, từng tầng, hầm, sân thượng, cầu thang, nhà vệ sinh và tầm nhìn từ ban công. Không dùng ảnh phối cảnh của chủ đầu tư thay cho ảnh căn thật; người mua phát hiện chênh lệch khi đến xem sẽ mất thiện cảm.

3. Hiện trạng gọn gàng, đúng mô tả

Sửa các lỗi dễ thấy (thấm trần, bong sơn, đèn hỏng), dọn đồ cá nhân, kiểm tra thang máy và bơm hầm trước khi dẫn khách. Không cần đầu tư hoàn thiện lớn chỉ để bán: trong dữ liệu 10/2026, nhà phố hoàn thiện và nhà thô có đơn giá chào gần như tương đương (trung vị khoảng 214 và 219 triệu/m²); với shophouse, căn hoàn thiện chào cao hơn căn thô khoảng 14 triệu/m² (268 so với 254 triệu/m²). Nhà thô nên ghi rõ "thô" và để người mua tự thiết kế.

4. Pháp lý sạch, trả lời được ngay

Người mua nghiêm túc sẽ hỏi: sổ đứng tên ai, có thế chấp không, hiện trạng xây dựng có khớp sổ không, có hợp đồng thuê không. Chuẩn bị sẵn câu trả lời và giấy tờ giúp rút ngắn thời gian từ lúc xem đến lúc đặt cọc. Nếu căn đang thế chấp, nên hỏi trước ngân hàng về cách giải chấp khi bán (dùng tiền cọc của người mua hay tiền riêng). Danh sách các điểm người mua thường kiểm tra có trong bài pháp lý shophouse Vạn Phúc City.

Thuế, phí người bán cần tính

• Thuế thu nhập cá nhân: 2% giá chuyển nhượng theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 (hiệu lực từ 01/7/2026). Ví dụ căn bán 30 tỷ, thuế khoảng 600 triệu đồng.
• Trường hợp được miễn: người bán chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc một quyền sử dụng đất ở tại thời điểm bán, đã sở hữu tối thiểu 183 ngày và bán toàn bộ căn.
• Ai chịu khoản nào (thuế, lệ phí trước bạ, phí công chứng) có thể thỏa thuận khác và nên ghi trong hợp đồng đặt cọc. Một số tin ghi "giá thu về" nghĩa là người mua chịu toàn bộ thuế phí; nói rõ ngay từ đầu để tránh vỡ giao dịch.

Bảng thuế phí đầy đủ và ví dụ tính có tại thủ tục, thuế phí mua nhà Vạn Phúc City 2026.

Tự đăng bán hay ký gửi?

Tự bán không mất phí dịch vụ nhưng chủ nhà phải tự trả lời điện thoại, sàng lọc khách, có mặt dẫn xem và tự soạn hợp đồng cọc. Ký gửi phù hợp khi chủ nhà ở xa, bận hoặc muốn có người so giá, đàm phán và theo hồ sơ đến công chứng. Dù chọn cách nào, giá chào sát thị trường và giấy tờ sẵn sàng vẫn là hai yếu tố quyết định tốc độ bán.

Liên hệ tư vấn

Chủ nhà muốn ký gửi bán nhà phố, shophouse, biệt thự Vạn Phúc City có thể gửi thông tin căn để được khảo sát và tư vấn khoảng giá chào; phí và điều khoản thỏa thuận rõ bằng văn bản trước khi ký. Hoặc để lại thông tin, chuyên viên sẽ gọi lại.

Ms. Mỹ Nga – Chuyên viên tư vấn Vạn Phúc City
Hotline/Zalo: 0903.159.138
Website: kdtvanphuccity.vn

Nguồn tham khảo

• Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (29/2023/QH15) – Điều 3: giải thích từ ngữ (khoản 9, khoản 11)
• Luật Kinh doanh bất động sản 2023 – Điều 44: hợp đồng trong kinh doanh bất động sản
• Luật Kinh doanh bất động sản 2023 – Điều 61: điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
• Luật Kinh doanh bất động sản 2023 – Điều 62: nội dung môi giới bất động sản
• Thư viện Pháp luật – Môi giới bất động sản phải có chứng chỉ, không tự do hành nghề
• LuatVietnam – Từ 01/7/2026, thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được tính thế nào?
• VOV – Điều kiện miễn thuế bán nhà: chỉ có một căn, giữ đủ 183 ngày (11/7/2026)
• Báo Đầu tư – Van Phuc Group trao sổ hồng cho cư dân bán đảo Vạn Phúc City (4/2023)