Căn nhà đang thế chấp ngân hàng thì có mua được không?

Được, nhưng phải giải chấp trước khi công chứng, hoặc có sự đồng ý của ngân hàng nhận thế chấp. Cách an toàn là ghi rõ trong hợp đồng cọc khoản tiền nào dùng để tất toán khoản vay, trả trực tiếp vào tài khoản vay của người bán, và thời điểm ngân hàng trả bản gốc sổ.

Có nên ghi giá thấp hơn giá thật trong hợp đồng để giảm thuế?

Không nên. Nếu giá ghi thấp hơn bảng giá nhà nước, cơ quan thuế vẫn tính theo bảng giá; còn ghi sai giá thực tế khiến người mua khó bảo vệ quyền lợi khi có tranh chấp và có thể bị xử lý về thuế.

Mua nhà bằng hợp đồng ủy quyền thay vì sang tên có ổn không?

Rủi ro cao hơn sang tên: sổ vẫn đứng tên chủ cũ và ủy quyền có thể chấm dứt khi bên ủy quyền mất hoặc đơn phương hủy. Ngoài ra, ủy quyền kèm toàn quyền định đoạt tài sản vẫn có thể bị xác định là chuyển nhượng để tính thuế, nên thường không tiết kiệm được thuế.

Thủ tục mua nhà Vạn Phúc City, thuế phí 2026

Tóm tắt nhanh

Mua lại nhà phố, shophouse, biệt thự đã có sổ tại Vạn Phúc City gồm 5 bước: kiểm tra pháp lý, đặt cọc, công chứng hợp đồng chuyển nhượng, khai nộp thuế phí, đăng ký biến động (sang tên).
Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản vẫn là 2% giá chuyển nhượng theo Luật Thuế TNCN 2025 (hiệu lực từ 01/7/2026); lệ phí trước bạ nhà đất vẫn là 0,5%.
Ví dụ căn nhà phố 5x20 m giá chào bán 20 tỷ đồng (10/2026): tổng thuế, phí khoảng 509–510 triệu đồng, tương đương khoảng 2,55% giá mua.
Hồ sơ sang tên nhà đất tại phường Hiệp Bình do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai số 2 (trước đây là Chi nhánh TP. Thủ Đức) giải quyết; phải đăng ký trong 30 ngày kể từ ngày chuyển nhượng.
Căn chưa có sổ chỉ mua được bằng cách nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, và chỉ khi hồ sơ cấp sổ chưa được nộp.

Bài dành cho người đang chuẩn bị mua lại (mua thứ cấp) nhà phố, shophouse hoặc biệt thự tại Vạn Phúc City, phường Hiệp Bình (trước đây là Hiệp Bình Phước, TP. Thủ Đức), TP.HCM: cần biết các bước theo thứ tự, mỗi bước làm ở đâu, tốn bao nhiêu và ai thường trả. Quy định được cập nhật đến ngày 13/10/2026.

Lễ trao sổ hồng cho cư dân bán đảo Vạn Phúc City do Van Phuc Group tổ chức năm 2023 — Lễ trao sổ hồng cho cư dân bán đảo Vạn Phúc City (4/2023). Ảnh: Van Phuc Group

Nhà phố Vạn Phúc City: đã có sổ hay chưa?

Câu hỏi này quyết định bạn đi theo quy trình nào. Van Phuc Group tổ chức trao sổ hồng cho cư dân khu bán đảo từ ngày 22/4/2023; theo phát ngôn của chủ đầu tư khi đó, giai đoạn 1–2 có hơn 1.500 căn, trên 95% đã có sổ hoặc đang hoàn công. Trong 39 tin nhà phố, shophouse, biệt thự đã xác minh trên kdtvanphuccity.vn (cập nhật 10/2026), 36 tin ghi có sổ hồng, 3 tin shophouse ghi chưa có sổ.

Căn đã có sổ: mua bán bằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, công chứng rồi sang tên. Đây là trường hợp phổ biến nhất.
Căn chưa có sổ: không có sổ để sang tên, người mua nhận chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán mà chủ cũ đã ký với chủ đầu tư. Xem phần riêng ở cuối bài.

Cách đọc sổ, kiểm tra mục đích và thời hạn sử dụng đất, tình trạng thế chấp đã có trong bài pháp lý shophouse Vạn Phúc City: sổ hồng và thời hạn sở hữu. Bài này tập trung vào thủ tục và chi phí.

5 bước mua nhà phố, shophouse đã có sổ

Bước 1: Kiểm tra pháp lý và chốt thông tin căn

Xem bản gốc Giấy chứng nhận, đối chiếu người bán với chủ sở hữu (cả vợ/chồng nếu là tài sản chung), hiện trạng xây dựng và tình trạng thế chấp. Nếu căn đang thế chấp ngân hàng, cần thống nhất trước cách giải chấp: ai trả nợ, trả bằng tiền nào, khi nào ngân hàng trả sổ.

Bước 2: Ký hợp đồng đặt cọc

Đặt cọc nên lập thành văn bản. Pháp luật không bắt buộc công chứng hợp đồng đặt cọc, nhưng với khoản cọc lớn, công chứng giúp chứng minh rõ ai đã ký, ký khi nào. Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu bên nhận cọc từ chối bán thì phải trả lại cọc và một khoản tương đương, trừ khi hai bên thỏa thuận khác. Hợp đồng cọc nên ghi rõ:

Giá mua, số tiền cọc, các đợt thanh toán và điều kiện của từng đợt.
Hạn ký hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng.
Bên nào chịu thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ.
Cách xử lý khoản vay thế chấp (nếu có) và điều kiện hoàn cọc khi hồ sơ không như cam kết.
Thời điểm bàn giao nhà, hiện trạng bàn giao (thô hay hoàn thiện, nội thất đi kèm).

Bước 3: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa các cá nhân phải được công chứng hoặc chứng thực (khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024). Theo Luật Công chứng 2024 (hiệu lực từ 01/7/2025), công chứng viên chỉ công chứng giao dịch bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, nên với nhà ở Vạn Phúc City cần chọn văn phòng công chứng tại TP.HCM.

Giấy tờ thường cần mang: bản gốc Giấy chứng nhận, giấy tờ tùy thân của các bên, giấy tờ về tình trạng hôn nhân, hợp đồng đặt cọc (nếu có). Danh mục cụ thể nên hỏi trước văn phòng công chứng.

Dãy nhà phố 5 tầng tại Vạn Phúc City, xe ô tô đậu trước nhà trên đường nội khu — Dãy nhà phố 5 tầng trong Vạn Phúc City. Ảnh thực tế

Bước 4: Khai, nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ

Sau khi công chứng, bên bán khai thuế thu nhập cá nhân, bên mua khai lệ phí trước bạ. Hồ sơ khai thuế thường được nộp kèm hồ sơ đăng ký biến động; cơ quan thuế ra thông báo số tiền phải nộp. Với bất động sản đã có Giấy chứng nhận, hạn nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân là chậm nhất ngày cuối cùng của thời hạn đăng ký biến động (theo Nghị định 252/2026/NĐ-CP hướng dẫn Luật Quản lý thuế, theo LSVN ngày 29/7/2026).

Bước 5: Đăng ký biến động (sang tên)

Theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, việc chuyển nhượng phải đăng ký biến động trong 30 ngày kể từ ngày có biến động. Không đăng ký đúng hạn có thể bị phạt 2–3 triệu đồng (khoản 2 Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP).

Nộp ở đâu? Sau khi hợp nhất, Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM được tổ chức lại với 38 chi nhánh. Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai TP. Thủ Đức đổi tên thành Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai số 2, phụ trách 12 phường, xã, trong đó có phường Hiệp Bình (Cổng thông tin TP.HCM, 03/10/2025). Nên kiểm tra địa điểm và hình thức tiếp nhận (trực tiếp hoặc trực tuyến) trên Cổng dịch vụ công trước khi nộp.

Mất bao lâu? Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định trình tự đăng ký biến động; thời gian giải quyết cho chuyển nhượng hiện là không quá 08 ngày làm việc theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP (áp dụng từ 01/7/2025). Thời gian này không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính, nên tổng thời gian thực tế còn tùy lúc nhận thông báo và nộp thuế. Hồ sơ gồm đơn đăng ký biến động (Mẫu số 18), bản gốc Giấy chứng nhận, hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng và chứng từ thuế.

Sau khi có sổ mang tên mình, hai bên hoàn tất thanh toán đợt cuối (nếu thỏa thuận như vậy), bàn giao nhà và chuyển tên hợp đồng điện, nước, dịch vụ.

Các khoản thuế, phí khi mua nhà thứ cấp năm 2026

Khoản	Mức thu	Theo luật ai nộp	Căn cứ
Thuế thu nhập cá nhân	2% giá chuyển nhượng	Bên bán (người có thu nhập)	Điều 14 Luật Thuế TNCN 109/2025/QH15; Nghị định 253/2026/NĐ-CP
Lệ phí trước bạ	0,5% giá tính lệ phí trước bạ	Bên mua (người đăng ký sở hữu)	Nghị định 10/2022/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 175/2025/NĐ-CP
Phí công chứng	Theo bậc giá trị hợp đồng, tối đa 70 triệu đồng	Người yêu cầu công chứng	Thông tư 257/2016/TT-BTC (đã sửa đổi)
Phí thẩm định hồ sơ	Khoảng 1,01–1,4 triệu đồng/hồ sơ chuyển nhượng	Người nộp hồ sơ	Nghị quyết 02/2023/NQ-HĐND TP.HCM

Thuế thu nhập cá nhân: vẫn 2% từ 01/7/2026

Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 được Quốc hội thông qua ngày 10/12/2025, có hiệu lực từ 01/7/2026. Điều 14 giữ cách tính cũ: thuế bằng giá chuyển nhượng nhân 2%. Phương án đánh 20% trên phần chênh lệch hoặc theo thời gian nắm giữ mà Bộ Tài chính từng đề xuất không được đưa vào luật.

Nghị định 253/2026/NĐ-CP (ban hành 30/6/2026, hiệu lực 01/7/2026) hướng dẫn chi tiết. Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng. Nếu hợp đồng không ghi giá đất, hoặc ghi thấp hơn bảng giá đất của UBND cấp tỉnh, cơ quan thuế tính theo bảng giá đất; phần nhà tính theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định.

Trường hợp được miễn: bên bán chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc một quyền sử dụng đất ở trên cả nước tại thời điểm chuyển nhượng, đã sở hữu tối thiểu 183 ngày và bán toàn bộ căn nhà. Miễn thuế không áp dụng cho nhà hình thành trong tương lai (VOV, 11/7/2026). Với nhà phố, shophouse Vạn Phúc City, người bán thường đã có bất động sản khác, nên cần hỏi rõ và kiểm tra trước khi tính giá.

Lệ phí trước bạ: 0,5%

Mức 0,5% vẫn áp dụng cho nhà, đất trong năm 2026. Nếu giá ghi trên hợp đồng cao hơn giá do UBND TP.HCM ban hành, giá tính lệ phí trước bạ là giá hợp đồng. Với nhà phố Vạn Phúc City, giá giao dịch thường cao hơn nhiều so với bảng giá nhà nước, nên trên thực tế lệ phí thường tính theo giá hợp đồng.

Phí công chứng theo biểu phí hiện hành

Theo văn bản hợp nhất Thông tư 257/2016/TT-BTC, phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng tính theo giá trị: từ trên 5 đến 10 tỷ đồng là 3,2 triệu đồng cộng 0,04% phần vượt 5 tỷ; từ trên 10 đến 100 tỷ đồng là 5,2 triệu đồng cộng 0,03% phần vượt 10 tỷ; tối đa 70 triệu đồng mỗi trường hợp. Văn phòng công chứng có thể thu thêm thù lao soạn thảo, sao y theo bảng giá niêm yết. Chưa thấy văn bản thay thế biểu phí này tính đến 10/2026.

Ai thường chịu khoản nào?

Bảng trên ghi người nộp theo luật, nhưng các bên được thỏa thuận khác. Cách chia thường gặp là bên bán chịu thuế thu nhập cá nhân, bên mua chịu lệ phí trước bạ và phí thẩm định, phí công chứng do một bên chịu hoặc chia đôi. Một số tin rao ghi giá "bao thuế phí" hoặc "giá thu về", nên hỏi rõ trước khi so giá giữa các căn. Nếu thỏa thuận bên mua nộp thay thuế thu nhập cá nhân, thời điểm tính thuế là lúc đăng ký quyền sở hữu, không phải lúc hợp đồng có hiệu lực (Nghị định 253/2026/NĐ-CP).

Ví dụ: chi phí mua căn nhà phố 5x20 m giá 20 tỷ

Căn dùng để tính là tin nhà phố 5x20 m (100 m²), hầm và 4 tầng, hoàn thiện, đường số 11 phân khu Vạn Phúc 1, ghi sổ hồng đã hoàn công, giá chào bán 20 tỷ đồng (tin đã xác minh, cập nhật 10/2026). Xem các căn đang chào bán tại giao dịch thứ cấp Vạn Phúc City.

Giả định: giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng đúng 20 tỷ đồng và cao hơn giá theo bảng giá của UBND TP.HCM; bên bán không thuộc diện miễn thuế; chưa tính thù lao soạn thảo hợp đồng, sao y, phí dịch vụ trọn gói nếu thuê làm hồ sơ.

Khoản	Cách tính	Số tiền (đồng)
Thuế thu nhập cá nhân	20 tỷ x 2%	400.000.000
Lệ phí trước bạ	20 tỷ x 0,5%	100.000.000
Phí công chứng	5,2 triệu + 0,03% x 10 tỷ	8.200.000
Phí thẩm định hồ sơ	Theo mức của TP.HCM	Khoảng 1.010.000–1.400.000
Tổng	Khoảng 2,55% giá mua	Khoảng 509,2–509,6 triệu

Nếu bên bán chịu thuế thu nhập cá nhân như cách chia thường gặp, phần bên mua phải chuẩn bị thêm ngoài giá nhà là khoảng 105–110 triệu đồng (lệ phí trước bạ, phí thẩm định và phí công chứng nếu bên mua trả). Với căn giá khác, có thể ước nhanh: thuế, phí nhà nước khoảng 2,5% giá hợp đồng, cộng phí công chứng theo bậc.

Muốn so sánh thêm các căn trong tầm giá này, xem nhà phố Vạn Phúc City giá tốt 2026 và shophouse Vạn Phúc City giá tốt 2026.

Nhà phố Vạn Phúc City mặt tiền đường nội khu, hàng cây xanh trước nhà — Nhà phố trên trục đường nội khu Vạn Phúc City. Ảnh thực tế

Căn chưa có sổ: chuyển nhượng hợp đồng mua bán với chủ đầu tư

Khi căn chưa được cấp Giấy chứng nhận, người bán không thể ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất. Cách hợp pháp là nhận chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán mà người bán đã ký với chủ đầu tư, theo Điều 49, 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Điều 13 Nghị định 96/2024/NĐ-CP.

Điều kiện

Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho căn đó chưa được nộp cho cơ quan nhà nước. Theo Bộ Xây dựng (6/2025), điều kiện này không loại trừ trường hợp người mua đã nhận bàn giao nhà.
Hợp đồng không có tranh chấp; căn nhà không bị kê biên, nếu đang thế chấp thì phải có đồng ý của bên nhận thế chấp.
Chuyển nhượng toàn bộ hợp đồng, không tách một phần.

Các bước

Lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo mẫu tại Phụ lục XI Nghị định 96/2024/NĐ-CP (08 bản).
Công chứng văn bản chuyển nhượng; khi bên chuyển nhượng là cá nhân, hồ sơ công chứng gồm bản chính văn bản chuyển nhượng và bản chính hợp đồng đã ký với chủ đầu tư.
Bên chuyển nhượng khai, nộp thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng. Hạn nộp hồ sơ khai thuế là ngày thứ 10 kể từ ngày tiếp theo ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
Nộp hồ sơ cho chủ đầu tư xác nhận. Chủ đầu tư xác nhận trong 05 ngày làm việc, không được thu phí, giữ 02 bản và trả lại 06 bản.
Từ khi được xác nhận, người mua thay người bán thực hiện quyền và nghĩa vụ với chủ đầu tư, và là người được cấp Giấy chứng nhận. Lệ phí trước bạ nộp khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận.

Lưu ý: Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nêu đích danh hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Với nhà đã xây xong nhưng chưa có sổ, cách áp dụng ở từng địa phương chưa hoàn toàn thống nhất. Dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản do Bộ Xây dựng trình (Quốc hội thảo luận định hướng ngày 19/8/2026) đề xuất bổ sung rõ loại "nhà ở có sẵn chưa có Giấy chứng nhận", nhưng đây mới là đề xuất, chưa có hiệu lực. Vì vậy với căn chưa có sổ ở Vạn Phúc City, nên làm việc trực tiếp với chủ đầu tư để xác nhận căn đang ở bước nào và họ có tiếp nhận thủ tục chuyển nhượng hợp đồng hay không trước khi đặt cọc.

Lưu ý: Nội dung bài mang tính tham khảo, tổng hợp từ văn bản pháp luật và báo chí đến ngày 13/10/2026, không thay thế tư vấn pháp lý cho từng hồ sơ. Mức thuế, phí cụ thể do cơ quan thuế, công chứng và văn phòng đăng ký đất đai xác định tại thời điểm làm thủ tục.

Liên hệ tư vấn

Anh/chị đang xem một căn cụ thể và muốn ước tính thuế, phí, kiểm tra hồ sơ trước khi đặt cọc, hãy gửi thông tin căn để được hỗ trợ.

Ms. Mỹ Nga – Chuyên viên tư vấn Vạn Phúc City
Hotline/Zalo: 0903.159.138
Website: kdtvanphuccity.vn