Nhà phố chỉ để ở có bắt buộc mua bảo hiểm cháy nổ không?

Không. Bảo hiểm cháy nổ bắt buộc áp dụng cho các cơ sở trong Phụ lục VII Nghị định 105/2025/NĐ-CP, như nhà ở kết hợp kinh doanh có diện tích kinh doanh từ 200 m². Nhà chỉ để ở có thể mua bảo hiểm tự nguyện.

Cho thuê tầng trệt shophouse làm cửa hàng thì ai lo PCCC?

Cả hai bên. Người thuê là chủ cơ sở kinh doanh chịu trách nhiệm PCCC trong phạm vi mình quản lý; chủ nhà chịu trách nhiệm phần công trình. Hợp đồng thuê nên ghi rõ việc trang bị phương tiện, bảo hiểm và bảo trì.

Diện tích kinh doanh bao nhiêu thì thuộc diện quản lý về PCCC?

Nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh có diện tích phục vụ kinh doanh từ 50 m² trở lên thuộc mục 32 Phụ lục I Nghị định 105/2025/NĐ-CP. Diện tích tính theo thực tế sử dụng.

Có được lắp lưới sắt bảo vệ ban công không?

Công an TP.HCM khuyến cáo không lắp lồng sắt, “chuồng cọp” bịt kín ban công, cửa sổ. Nếu cần lắp vì an toàn trẻ em, chọn loại có cửa mở được từ bên trong để thoát nạn.

Chuyển nhà phố thành căn hộ dịch vụ cho thuê có cần thủ tục PCCC không?

Thay đổi công năng làm thay đổi điều kiện an toàn PCCC phải điều chỉnh thiết kế và thẩm định lại theo khoản 2 Điều 17 Luật PCCC và CNCH 2024. Nên hỏi Công an phường trước khi cải tạo.

PCCC, bảo hiểm cháy nổ nhà phố Vạn Phúc City

Bài dành cho chủ nhà phố, shophouse tại Vạn Phúc City (phường Hiệp Bình, TP.HCM) đang ở, cho thuê hoặc kinh doanh, và người thuê mặt bằng mở quán, văn phòng. Nhà phố trong khu thường có hầm và 4–5 tầng, tổng sàn vài trăm m², nên cần biết yêu cầu phòng cháy chữa cháy (PCCC) nào áp dụng, khi nào phải mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc và lỗi nào hay bị phạt. Thông tin cập nhật đến ngày 24/10/2026.

Tóm tắt nhanh

Mọi nhà ở phải có phương tiện chữa cháy phù hợp và duy trì lối thoát nạn (Điều 20 Luật PCCC và CNCH 2024, hiệu lực 01/7/2025).
Nhà ở kết hợp kinh doanh có diện tích kinh doanh từ 50 m² thuộc danh mục cơ sở quản lý về PCCC (mục 32 Phụ lục I Nghị định 105/2025/NĐ-CP), do UBND phường quản lý, kiểm tra định kỳ.
Bảo hiểm cháy nổ bắt buộc với nhà ở kết hợp kinh doanh có diện tích kinh doanh từ 200 m²; phí tối thiểu 0,15% số tiền bảo hiểm/năm. Nhà chỉ để ở không bắt buộc.
Đổi công năng (nhà ở thành nhà hàng, văn phòng, căn hộ cho thuê) hoặc cải tạo làm thay đổi điều kiện an toàn PCCC phải điều chỉnh thiết kế và thẩm định lại (khoản 2 Điều 17 Luật).
Công an TP.HCM khuyến cáo: nhà chỉ có 1 lối thoát phải có phương án thoát thứ hai; không bịt kín ban công, cửa sổ bằng lồng sắt hay biển quảng cáo.

Tòa shophouse 6 tầng mặt kính bo tròn ở góc phố Vạn Phúc City, tầng trệt là cửa hàng, xe máy đỗ trên vỉa hè — Shophouse nhiều tầng có cửa hàng ở tầng trệt là dạng nhà ở kết hợp kinh doanh.

Nhà để ở: yêu cầu tối thiểu

Theo Điều 20 Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024 (Luật số 55/2024/QH15):

Bảo đảm an toàn về điện, bếp đun nấu, nơi thờ cúng.
Có phương tiện phòng cháy, chữa cháy phù hợp, như bình chữa cháy, thiết bị báo cháy.
Bố trí và duy trì lối thoát nạn, lối ra khẩn cấp hoặc lối đi bảo đảm thoát nạn.

Với nhà phố 4–5 tầng, cầu thang bộ thường là lối thoát duy nhất. Nếu cháy ở tầng trệt hoặc tầng hầm (nơi để xe, ổ cắm sạc), khói đi lên theo cầu thang rất nhanh. Vì vậy ban công, sân thượng và cửa lên mái là các lối thoát dự phòng quan trọng.

Ban công nhà phố 6x17 m tại Vạn Phúc City có sàn gỗ, bồn cây thấp và giàn lam mái che, không bịt lưới sắt — Ban công thông thoáng, không bịt lồng sắt, có thể dùng làm lối thoát dự phòng.

Nhà ở kết hợp kinh doanh, cho thuê

Yêu cầu thêm theo Điều 21 Luật

Có biển cấm, biển cảnh báo, biển chỉ dẫn về PCCC.
Khu kinh doanh có nguy cơ cháy nổ phải có giải pháp ngăn cách hoặc ngăn cháy với khu để ở.
Kinh doanh hàng hóa nguy hiểm về cháy nổ (gas, sơn, hóa chất…): không bố trí chỗ ngủ trong khu kinh doanh; phải có báo cháy, thông gió, thiết bị phát hiện rò rỉ khí; khu này ngăn cháy với lối thoát nạn của khu ở.

Khi nào thuộc diện quản lý về PCCC

Phụ lục I Nghị định 105/2025/NĐ-CP liệt kê cơ sở thuộc diện quản lý về PCCC. Mục 32 là nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh có diện tích phục vụ kinh doanh từ 50 m². Theo Công văn 325/C07-P1 (30/01/2026) của Cục Cảnh sát PCCC và CNCH, diện tích tính theo thực tế sử dụng, không theo hợp đồng thuê. Trường hợp thuê nguyên căn để kinh doanh, cơ sở được xếp theo loại hình kinh doanh, ví dụ dịch vụ ăn uống từ 100 m².

Cơ sở chỉ thuộc Phụ lục I do UBND phường quản lý và kiểm tra định kỳ 3 năm/lần; cơ sở thuộc Phụ lục II do công an quản lý, kiểm tra 1–2 năm/lần. Shophouse tầng trệt mở cửa hàng, quán cà phê ở Vạn Phúc City thường vượt 50 m² sàn kinh doanh, nên chủ cơ sở cần lập hồ sơ quản lý PCCC, nội quy, sơ đồ thoát nạn và trang bị phương tiện theo quy định.

Đổi công năng, cải tạo

Theo khoản 2 Điều 17 Luật, công trình đang sử dụng mà thay đổi công năng hoặc cải tạo làm thay đổi điều kiện an toàn PCCC thì phải điều chỉnh thiết kế và thẩm định lại theo quy định. Từ 15/9/2026, Nghị định 347/2026/NĐ-CP sửa danh mục công trình phải thẩm định thiết kế và quy định mức phạt 40–50 triệu đồng nếu đưa công trình thuộc diện thẩm định vào sử dụng khi chưa có văn bản thẩm định. Trước khi chuyển nhà thành nhà hàng, karaoke, căn hộ dịch vụ nhiều phòng hay văn phòng nhiều tầng, hãy hỏi Công an phường Hiệp Bình hoặc đơn vị tư vấn PCCC xem căn của bạn có thuộc diện thẩm định không.

Cầu thang bộ nhà phố 9x19 m ở Vạn Phúc City với bậc đá, lan can sắt hoa văn và cửa sổ lớn ở chiếu nghỉ — Cầu thang bộ là lối thoát chính; không chất đồ hay để xe sạc điện dưới gầm thang.

Bảo hiểm cháy nổ bắt buộc

Theo Điều 48 Luật, Điều 35 và Phụ lục VII Nghị định 105/2025/NĐ-CP (44 loại cơ sở phải mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc từ 01/7/2025), các ngưỡng liên quan đến nhà phố, shophouse:

Loại cơ sở	Phải mua khi	Phí tối thiểu/năm (chưa VAT)
Nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh	Diện tích kinh doanh từ 200 m²	0,15% số tiền bảo hiểm
Dịch vụ ăn uống, dịch vụ khác	Tổng sàn từ 300 m²	0,15%
Karaoke	Từ 2 tầng hoặc từ 300 m²	0,4%
Văn phòng	Từ 3 tầng hoặc từ 500 m²	0,05%

Số tiền bảo hiểm tối thiểu là giá trị tài sản theo giá thị trường (Nghị định 347/2026/NĐ-CP). Ví dụ tham khảo: tài sản (công trình, nội thất, hàng hóa) được định giá 5 tỷ đồng, phí 0,15% khoảng 7,5 triệu đồng/năm, chưa VAT.
Nhà chỉ để ở không thuộc diện bắt buộc, nhưng chủ nhà vẫn có thể mua bảo hiểm nhà tư nhân tự nguyện.
Không mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc khi thuộc diện phải mua có thể bị phạt tới 40–50 triệu đồng tùy nhóm (Nghị định 106/2025/NĐ-CP).
Hợp đồng thuê mặt bằng nên ghi rõ ai mua bảo hiểm cho phần công trình (thường là chủ nhà) và phần nội thất, hàng hóa (thường là người thuê).

Lỗi hay gặp và mức phạt

Nghị định 106/2025/NĐ-CP quy định xử phạt trong lĩnh vực PCCC: mức tối đa với cá nhân 50 triệu đồng, tổ chức gấp đôi; hộ kinh doanh, hộ gia đình áp dụng mức của cá nhân. Các lỗi nhà phố hay gặp:

Để đồ, xe cản trở lối thoát nạn; khóa cửa trên lối thoát nạn.
Không trang bị bình chữa cháy, thiết bị báo cháy theo quy định.
Không duy trì đủ lối thoát nạn; mức phạt cao nhất có thể kèm đình chỉ hoạt động.
Công trình đã được thẩm định thiết kế PCCC nhưng đưa vào sử dụng khi chưa nghiệm thu PCCC: 30–50 triệu đồng (khoản 3 Điều 18 Nghị định 106/2025/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 347/2026/NĐ-CP).

Checklist an toàn cho nhà phố Vạn Phúc City

Tổng hợp từ khuyến cáo của Công an TP.HCM sau vụ cháy nhà ở kết hợp kinh doanh tháng 12/2025:

Lắp đầu báo khói, báo nhiệt; tối thiểu có thiết bị báo cháy độc lập ở tầng hầm, tầng trệt và hành lang các tầng ngủ.
Mỗi tầng có bình chữa cháy; đặt mặt nạ lọc khói, đèn pin, thang dây gần lối thoát.
Nhà chỉ có 1 lối thoát: tạo phương án thoát thứ hai qua ban công, sân thượng, thang sắt ngoài nhà hoặc lối sang mái nhà bên.
Không khóa cửa lên sân thượng; nếu buộc phải khóa, để chìa ở vị trí cố định ai cũng biết.
Không lắp “chuồng cọp”, lồng sắt, biển quảng cáo bịt kín ban công, cửa sổ.
Tách hàng hóa dễ cháy khỏi khu sinh hoạt; không sạc xe điện ở gầm cầu thang hay lối đi; tắt thiết bị điện không cần thiết trước khi ngủ.
Kiểm tra hệ thống điện định kỳ, nhất là nhà đã cải tạo, lắp thêm máy lạnh, thang máy.

Sân thượng nhà phố 9x19 m tại Vạn Phúc City với bàn dài, ghế sắt và chậu cây dọc lan can, lối ra không bị khóa kín — Sân thượng thông thoáng, cửa lên mái không khóa chết là lối thoát dự phòng.

Nếu bạn sắp mua nhà, nên kiểm tra hiện trạng thoát nạn và điện theo bài kiểm tra nhà trước khi mua, nhận bàn giao. Mở quán, cửa hàng tại shophouse xem thêm đăng ký hộ kinh doanh tại shophouse Vạn Phúc City và kinh doanh gì tại shophouse Vạn Phúc City.

Lưu ý: Bài viết là thông tin tham khảo theo Luật PCCC và CNCH 2024, Nghị định 105/2025/NĐ-CP, Nghị định 106/2025/NĐ-CP và Nghị định 347/2026/NĐ-CP, cập nhật đến ngày 24/10/2026, không phải tư vấn pháp lý hay thiết kế PCCC. Yêu cầu cụ thể cho từng căn (số tầng, khối tích, ngành nghề) nên hỏi Công an phường Hiệp Bình hoặc đơn vị tư vấn PCCC có chứng chỉ.

Liên hệ tư vấn

Cần chọn nhà phố, shophouse có công năng phù hợp để ở hoặc kinh doanh, hoặc hỏi về hiện trạng căn đang xem tại Vạn Phúc City, hãy liên hệ:

Ms. Mỹ Nga – Chuyên viên tư vấn Vạn Phúc City
Hotline/Zalo: 0903.159.138
Website: kdtvanphuccity.vn