Tóm tắt nhanh
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn quốc tịch Việt Nam được xem là “cá nhân” như người trong nước (khoản 3 Điều 4 Luật Đất đai 2024), mua được cả nhà phố thứ cấp lẫn căn hộ.
- Người gốc Việt Nam không còn quốc tịch, được phép nhập cảnh, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở (Điều 28, Điều 44 Luật Đất đai 2024).
- Người nước ngoài chỉ được mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư trong dự án được phép, hoặc mua lại của người nước ngoài khác; sở hữu tối đa 50 năm, gia hạn một lần tối đa 50 năm (Điều 17, 20 Luật Nhà ở 2023).
- Giới hạn: tối đa 30% số căn hộ mỗi tòa chung cư; tối đa 250 nhà riêng lẻ trên khu vực có dân số tương đương một phường (Điều 19 Luật Nhà ở 2023, Điều 5 Nghị định 95/2024/NĐ-CP).
- Báo Pháp luật Việt Nam (05/10/2025) đưa tin TP.HCM đã đưa ba dự án Khu nhà ở Vạn Phúc 1, 2 và 3 vào danh mục cho người nước ngoài sở hữu; Diamond Sky thuộc dự án nào cần xác nhận với chủ đầu tư.
Bài viết dành cho Việt kiều và người nước ngoài đang tìm hiểu mua nhà tại Vạn Phúc City (phường Hiệp Bình, TP.HCM), cũng như người thân trong nước đang hỏi giúp. Câu hỏi thường gặp nhất là: tôi có được đứng tên không, mua loại nhà nào, sở hữu bao lâu và giấy tờ cần gì.
Các điều luật dưới đây đã đối chiếu văn bản gốc đến ngày 17/10/2026; điểm chưa chắc chắn được ghi rõ “cần xác nhận”.
Ba nhóm người mua và quyền khác nhau
| Nhóm | Căn cứ | Mua nhà phố thứ cấp | Mua căn hộ Diamond Sky | Thời hạn sở hữu |
|---|---|---|---|---|
| Người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn quốc tịch Việt Nam | Điều 8 Luật Nhà ở 2023; khoản 3 Điều 4 Luật Đất đai 2024 | Được, như cá nhân trong nước | Được | Như công dân trong nước (đất ở: lâu dài) |
| Người gốc Việt Nam (không còn quốc tịch Việt Nam), được phép nhập cảnh | Điểm h khoản 1 Điều 28, Điều 44 Luật Đất đai 2024 | Được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở | Được | Như người Việt Nam định cư ở nước ngoài; chi tiết cần xác nhận khi công chứng |
| Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh | Điều 16–21 Luật Nhà ở 2023 | Không mua được từ người bán là cá nhân Việt Nam; chỉ mua của chủ đầu tư hoặc của người nước ngoài đã sở hữu hợp pháp | Được, nếu dự án nằm trong danh mục và còn trong giới hạn 30% mỗi tòa | Tối đa 50 năm từ ngày cấp sổ, gia hạn một lần tối đa 50 năm |
Việt kiều còn quốc tịch Việt Nam
Luật Đất đai 2024 xếp “cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam” chung một nhóm cá nhân sử dụng đất (khoản 3 Điều 4). Vì vậy Anh/Chị có thể mua nhà phố, shophouse, biệt thự đã có sổ tại Vạn Phúc City theo cùng thủ tục chuyển nhượng như người trong nước.
Giấy tờ: theo điểm b khoản 3 Điều 3 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, cần hộ chiếu Việt Nam còn giá trị có đóng dấu nhập cảnh vào Việt Nam tại thời điểm tạo lập nhà ở. Nếu hộ chiếu Việt Nam đã hết hạn, nên hỏi trước văn phòng công chứng.
Người gốc Việt Nam đã mang quốc tịch nước ngoài
Trả lời ngắn: được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở nếu được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Điểm h khoản 1 Điều 28 cho phép nhóm này mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở, nhận thừa kế và nhận tặng cho từ người thuộc hàng thừa kế.
Theo khoản 2 Điều 44, người gốc Việt Nam sở hữu nhà ở được bán, tặng cho, để thừa kế, thế chấp nhà ở gắn liền với đất ở tại tổ chức tín dụng hoạt động ở Việt Nam. Giấy tờ theo Điều 3 Nghị định 95/2024/NĐ-CP gồm hộ chiếu nước ngoài (hoặc giấy tờ có giá trị đi lại quốc tế), giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam theo pháp luật quốc tịch, và dấu nhập cảnh vào Việt Nam tại thời điểm ký giao dịch.
Cần xác nhận với phòng công chứng: loại giấy xác nhận gốc Việt Nam nào được chấp nhận trong hồ sơ của Anh/Chị, và có cần hợp pháp hóa lãnh sự, dịch thuật giấy tờ nước ngoài hay không.
Người nước ngoài: được mua loại nhà nào?
Trả lời ngắn: chủ yếu là căn hộ hoặc nhà ở thương mại mua trực tiếp từ chủ đầu tư trong dự án được phép. Điểm b, c khoản 2 Điều 17 Luật Nhà ở 2023 chỉ liệt kê các hình thức: mua, thuê mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư dự án; nhận tặng cho, thừa kế nhà ở thương mại trong dự án; hoặc mua lại của tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu hợp pháp. Dự án không được thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh (Điều 16).
Hệ quả thực tế tại Vạn Phúc City:
- Nhà phố, shophouse thứ cấp mua lại từ chủ là người Việt Nam: không thuộc các hình thức trên. Theo khoản 3 Điều 7 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, giao dịch không đúng quy định không có giá trị pháp lý và không được cấp sổ.
- Căn hộ Diamond Sky mua từ chủ đầu tư: có thể mua nếu dự án nằm trong danh mục TP.HCM công bố và còn trong giới hạn 30% số căn của mỗi tòa. Theo Báo Pháp luật Việt Nam (05/10/2025), đợt cập nhật thứ ba năm 2025 có ba dự án Khu nhà ở Vạn Phúc 1, 2 và 3 của Tập đoàn Vạn Phúc. Diamond Sky thuộc dự án nào và còn bao nhiêu căn dành cho người nước ngoài thì cần xác nhận với chủ đầu tư và Sở Xây dựng TP.HCM.
- Không đứng tên hộ: nhờ người Việt đứng tên thay là rủi ro lớn, vì về pháp lý người đứng tên mới là chủ sở hữu.
Trường hợp đặc biệt: theo điểm c khoản 2 Điều 20 Luật Nhà ở 2023, cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam được sở hữu nhà ở và có quyền như công dân Việt Nam.
Giới hạn 30% và 250 căn tính thế nào?
Theo Điều 5 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, người nước ngoài được sở hữu tối đa 30% tổng số căn hộ để ở của mỗi tòa; nếu nhiều khối nhà chung một khối đế thì tính 30% cho từng khối. Với nhà ở riêng lẻ, mức tối đa là 250 căn trên khu vực có quy mô dân số tương đương một phường, được quy đổi là 10.000 người theo quy hoạch. Diamond Sky có 2 tháp, tổng 296 căn; số căn từng tháp dành cho người nước ngoài chưa được công bố.
Thời hạn sở hữu và gia hạn
Cá nhân nước ngoài được sở hữu theo thỏa thuận trong hợp đồng nhưng không quá 50 năm kể từ ngày được cấp sổ, được gia hạn một lần không quá 50 năm nếu có nhu cầu; thời hạn ghi rõ trên sổ (điểm c khoản 2 Điều 20 Luật Nhà ở 2023). Hồ sơ gia hạn nộp tới UBND cấp tỉnh tối thiểu 3 tháng trước khi hết hạn; UBND xem xét trong tối đa 30 ngày (Điều 6 Nghị định 95/2024/NĐ-CP).
Trước khi hết hạn, chủ sở hữu có thể bán hoặc tặng cho người được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Nếu quá thời hạn mà không bán, không tặng cho, nhà ở thuộc tài sản công (điểm đ khoản 2 Điều 20).
Thanh toán, cho thuê, bán lại và thừa kế
- Thanh toán: người nước ngoài phải trả tiền mua nhà qua tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam (điểm c khoản 2 Điều 21 Luật Nhà ở 2023).
- Cho thuê: cá nhân nước ngoài được cho thuê nhà, nhưng phải gửi văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở nơi có nhà trước khi cho thuê và nộp thuế cho thuê (điểm a khoản 2 Điều 21). Nơi tiếp nhận thông báo sau sắp xếp chính quyền hai cấp cần hỏi phường hoặc Sở Xây dựng.
- Bán lại: người nước ngoài bán cho người được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Người gốc Việt Nam bán, tặng cho theo khoản 2 Điều 44 Luật Đất đai 2024.
- Thừa kế: nếu người nhận thừa kế không thuộc diện được sở hữu, họ chỉ được hưởng giá trị nhà, không được cấp sổ (điểm b khoản 2 Điều 20 Luật Nhà ở 2023; khoản 2, 3 Điều 44 Luật Đất đai 2024).
Giá thuê tham khảo trong khu có ở bài thuê nhà Vạn Phúc City. Thông tin dự án căn hộ xem tại trang Diamond Sky và mặt bằng căn hộ Diamond Sky. Thủ tục, thuế phí khi mua nhà phố thứ cấp có ở bài thủ tục mua nhà Vạn Phúc City.
Checklist hồ sơ trước khi xuống tiền
- Xác định mình thuộc nhóm nào: còn quốc tịch Việt Nam, người gốc Việt Nam hay người nước ngoài.
- Chuẩn bị hộ chiếu còn hạn có dấu nhập cảnh tại thời điểm ký; người gốc Việt Nam chuẩn bị thêm giấy xác nhận gốc Việt Nam.
- Người nước ngoài: xin chủ đầu tư văn bản xác nhận dự án thuộc danh mục được phép và còn suất trong giới hạn 30% của tòa.
- Mở tài khoản và thanh toán qua ngân hàng hoạt động tại Việt Nam.
- Nếu không thể có mặt, hỏi công chứng viên về việc lập giấy ủy quyền tại cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài.
Lưu ý: Bài viết tổng hợp quy định đến ngày 17/10/2026, mang tính tham khảo, không phải tư vấn pháp lý. Giá bán, tỷ lệ thanh toán, ngân hàng hỗ trợ và số căn dành cho người nước ngoài tại Diamond Sky hiện chưa được công bố. Hồ sơ cụ thể cần xác nhận với văn phòng công chứng, Sở Xây dựng TP.HCM hoặc luật sư.
Liên hệ tư vấn
Anh/Chị ở nước ngoài cần kiểm tra mình thuộc nhóm nào, hoặc muốn được hỗ trợ kết nối công chứng và xem nhà qua video, hãy liên hệ.
Ms. Mỹ Nga – Chuyên viên tư vấn Vạn Phúc City
Hotline/Zalo: 0903.159.138
Website: kdtvanphuccity.vn
Nguồn tham khảo
- Caselaw – Toàn văn Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (27/11/2023)
- Hệ thống pháp luật – Điều 4 Luật Đất đai 2024 (người sử dụng đất)
- Hệ thống pháp luật – Điều 28 Luật Đất đai 2024 (nhận quyền sử dụng đất)
- Hệ thống pháp luật – Điều 44 Luật Đất đai 2024 (người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài)
- Hệ thống pháp luật – Điều 3 Nghị định 95/2024/NĐ-CP (giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện)
- Hệ thống pháp luật – Điều 5 Nghị định 95/2024/NĐ-CP (30% mỗi tòa, 250 căn, quy đổi 10.000 dân)
- Hệ thống pháp luật – Điều 6 Nghị định 95/2024/NĐ-CP (gia hạn thời hạn sở hữu)
- Hệ thống pháp luật – Điều 7 Nghị định 95/2024/NĐ-CP (quản lý sở hữu nhà ở của người nước ngoài)
- Báo Pháp luật Việt Nam (Doanh nhân) – Thêm 23 dự án được “mở room” cho người nước ngoài, TP.HCM có tổng cộng 88 dự án (05/10/2025)
- LuatVietnam – Công văn 3357/UBND-ĐT TP.HCM công bố danh mục dự án cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, đợt 7 (23/4/2026)
