Nhìn lại năm 2025, thị trường căn hộ TP.HCM ghi nhận những tín hiệu cải thiện nhất định về nguồn cung, song thực tế cho thấy mức độ phục hồi còn khá khiêm tốn và chưa đáp ứng được nhu cầu nhà ở ngày càng lớn của đô thị trung tâm.
Trong nửa cuối năm 2025, đặc biệt là quý III, thị trường đón nhận thông tin hàng nghìn căn hộ sơ cấp chuẩn bị ra mắt từ các chủ đầu tư lớn như Nam Long, Đất Xanh, Vạn Phúc Group, Masterise Homes… Các dự án tập trung chủ yếu tại TP.Thủ Đức và khu Nam TP.HCM, với phân khúc trung – cao cấp chiếm tỷ trọng áp đảo. Đây được xem là giai đoạn “nới lỏng” nguồn cung hiếm hoi sau nhiều năm thị trường rơi vào trạng thái khan hiếm kéo dài.
Tuy nhiên, xét trên tổng thể cả năm 2025, lượng căn hộ mở bán mới tại TP.HCM vẫn ở mức thấp so với nhu cầu thực tế. Theo Savills Việt Nam, nguồn cung căn hộ sơ cấp trong quý II/2025 chỉ đạt khoảng 5.000 căn – mức thấp nhất trong vòng 10 năm. Dù quý III và quý IV ghi nhận thêm một số dự án ra hàng, tổng nguồn cung cả năm vẫn không tạo được bước ngoặt đáng kể.
Dữ liệu từ CBRE Việt Nam cũng cho thấy bức tranh tương tự. Trong 6 tháng đầu năm 2025, nguồn cung căn hộ tại TP.HCM thấp hơn 16% so với cùng kỳ năm 2024 và là mức thấp nhất kể từ năm 2015. Phần lớn nguồn hàng chào bán trên thị trường đến từ các giai đoạn tiếp theo của dự án cũ, với giá bán điều chỉnh tăng mạnh từ 10–13%, thay vì các dự án hoàn toàn mới.
Việc nguồn cung cải thiện chậm đã tạo áp lực rõ rệt lên mặt bằng giá. Đến cuối năm 2025, giá bán căn hộ sơ cấp tại TP.HCM duy trì xu hướng tăng, bình quân đạt trên 80 triệu đồng/m², tăng gần 30% so với cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy, dù thị trường đã “ấm” trở lại về giao dịch, bài toán thiếu hụt nguồn cung vẫn chưa được giải quyết.
Một điểm đáng chú ý trong năm 2025 là sự dịch chuyển nguồn cung sang các thị trường vệ tinh. Trong khi TP.HCM chỉ bổ sung thêm hơn 6.000 căn hộ mới trong nửa cuối năm, thì Bình Dương, Long An và Đồng Nai lại ghi nhận nguồn cung dồi dào hơn, chiếm gần 70% tổng lượng nhà ở mở bán mới. Riêng Bình Dương, số căn hộ mở bán mới trong năm 2025 cao gấp nhiều lần TP.HCM, phản ánh xu hướng giãn dân và mở rộng không gian phát triển đô thị.
Từ góc nhìn năm 2026, có thể thấy rằng năm 2025 đóng vai trò là giai đoạn “bản lề” của thị trường căn hộ TP.HCM. Nguồn cung đã có dấu hiệu nhúc nhích sau khi nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý, nhưng vẫn chưa đủ mạnh để cân bằng cung – cầu. Tình trạng khan hiếm căn hộ tại khu vực trung tâm vì thế tiếp tục kéo dài sang năm 2026, tạo nền giá mới cao hơn và thúc đẩy dòng tiền dịch chuyển mạnh mẽ hơn về các khu vực vệ tinh.
