Bài dành cho chủ nhà phố, shophouse, biệt thự tại Vạn Phúc City (phường Hiệp Bình, TP.HCM) muốn sang tên nhà cho con, cho vợ hoặc chồng, cho người thân, và cho gia đình đang nhận thừa kế. Bài tóm tắt khi nào được miễn thuế, lệ phí, các bước công chứng, sang tên và những lỗi hay làm hồ sơ kéo dài. Cập nhật theo quy định có hiệu lực đến ngày 24/10/2026.
Tóm tắt nhanh
- Tặng cho, thừa kế giữa vợ chồng, cha mẹ và con (kể cả con nuôi, con dâu, con rể), ông bà và cháu, anh chị em ruột: miễn thuế TNCN và miễn lệ phí trước bạ.
- Ngoài các quan hệ trên: thuế TNCN 10% trên phần giá trị vượt 20 triệu đồng mỗi lần nhận (Luật Thuế TNCN 2025, hiệu lực 01/7/2026; trước đây là 10 triệu), cộng lệ phí trước bạ 0,5%.
- Giá tính thuế dựa trên bảng giá đất TP.HCM áp dụng từ 01/01/2026 và giá nhà do UBND thành phố quy định, không theo giá thị trường.
- Hợp đồng tặng cho nhà đất bắt buộc công chứng hoặc chứng thực. Thừa kế phải công chứng văn bản phân chia di sản, có niêm yết 15 ngày.
- Phí công chứng theo giá trị tài sản; ví dụ tài sản 5 tỷ đồng khoảng 3,2 triệu đồng, chưa gồm thù lao công chứng.
Khi nào được miễn thuế, lệ phí?
Theo khoản 1 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 (Luật số 109/2025/QH15), thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản được miễn thuế khi giữa:
- Vợ với chồng.
- Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi.
- Cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể.
- Ông bà nội, ngoại với cháu nội, ngoại.
- Anh, chị, em ruột với nhau.
Các quan hệ này cũng được miễn lệ phí trước bạ khi nhận nhà, đất đã có giấy chứng nhận (khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP). Dù được miễn, người nhận vẫn phải kê khai thuế, lệ phí trong hồ sơ sang tên và nộp giấy tờ chứng minh quan hệ: giấy khai sinh, giấy chứng nhận kết hôn, quyết định công nhận con nuôi, hoặc dữ liệu dân cư trên VNeID.
Không thuộc diện miễn: thuế phí tính thế nào?
Ví dụ: cô, chú tặng nhà cho cháu; bạn bè, người không có quan hệ huyết thống tặng nhà; thừa kế theo di chúc cho người ngoài các quan hệ nêu trên.
- Thuế TNCN = 10% × (giá trị tài sản nhận − 20 triệu đồng), tính theo từng lần nhận (Điều 18 Luật 109/2025/QH15; Nghị định 253/2026/NĐ-CP).
- Giá trị phần đất tính theo bảng giá đất của TP.HCM (Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND, áp dụng từ 01/01/2026) và hệ số điều chỉnh nếu có, tại thời điểm đăng ký.
- Giá trị phần nhà tính theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND thành phố ban hành; nếu chưa có thì theo quy định của Bộ Xây dựng hoặc giá trị còn lại thực tế.
- Lệ phí trước bạ = 0,5% giá trị nhà, đất tính theo cùng cơ sở.
| Ví dụ giả định | Cách tính | Số tiền |
|---|---|---|
| Giá trị tính thuế của căn nhà: 6 tỷ đồng | Theo bảng giá đất và giá nhà | 6.000 triệu |
| Thuế TNCN | 10% × (6.000 − 20) triệu | 598 triệu |
| Lệ phí trước bạ | 0,5% × 6.000 triệu | 30 triệu |
| Nếu người nhận là con đẻ | Miễn cả hai | 0 đồng |
Con số 6 tỷ đồng chỉ là giả định để minh họa. Giá trị tính thuế thật của từng căn phụ thuộc vị trí thửa đất trong bảng giá và diện tích sàn; cơ quan thuế xác định khi nhận hồ sơ.
Vì chênh lệch rất lớn, nếu muốn chuyển nhà cho người không thuộc diện miễn, nên tính trước phương án (tặng qua người có quan hệ được miễn, hay mua bán với thuế 2% giá chuyển nhượng) và hỏi ý kiến luật sư, cơ quan thuế. Thuế phí khi mua bán xem bài thủ tục mua nhà Vạn Phúc City, thuế phí 2026.
Thủ tục tặng cho nhà: 4 bước
- Chuẩn bị giấy tờ: sổ hồng bản gốc; căn cước của bên tặng, bên nhận; giấy tờ chứng minh quan hệ (để được miễn thuế phí); giấy chứng nhận kết hôn nếu nhà là tài sản chung vợ chồng.
- Công chứng hợp đồng tặng cho tại tổ chức hành nghề công chứng. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, nhà ở bắt buộc công chứng hoặc chứng thực (khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024).
- Nộp hồ sơ đăng ký biến động (sang tên) tại bộ phận một cửa hoặc Văn phòng đăng ký đất đai, kèm tờ khai thuế TNCN và lệ phí trước bạ. Tại TP.HCM có thể nộp trực tuyến qua Cổng Dịch vụ công quốc gia rồi mang bản gốc đến đối chiếu (VOV, 14/6/2026).
- Nộp thuế phí (nếu có) và nhận kết quả: sổ hồng được chỉnh lý hoặc cấp mới đứng tên người nhận. Thời hạn trả kết quả ghi trên phiếu hẹn.
Những tình huống hay vướng
- Nhà là tài sản chung vợ chồng: cả hai vợ chồng cùng ký hợp đồng tặng cho.
- Nhà đang thế chấp ngân hàng: phải được ngân hàng đồng ý hoặc giải chấp trước khi tặng cho.
- Người nhận là con chưa thành niên: cha mẹ ký thay với tư cách người đại diện theo pháp luật; sau này bán, thế chấp tài sản của con cũng cần cha mẹ thỏa thuận và vì lợi ích của con.
- Tặng cho có điều kiện: bên tặng được yêu cầu bên nhận thực hiện nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng, ví dụ chăm sóc cha mẹ, không bán nhà trong thời gian nhất định (Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015). Điều kiện phải ghi rõ trong hợp đồng và không trái luật.
- Nhà chưa có sổ hồng (mua từ chủ đầu tư, chưa cấp giấy): không được miễn lệ phí trước bạ theo quy định trên và thủ tục khác; nên hỏi chủ đầu tư và cơ quan đăng ký trước.
Nhận thừa kế nhà: các bước
- Xác định người thừa kế: theo di chúc, hoặc theo pháp luật nếu không có di chúc. Hàng thừa kế thứ nhất gồm vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người mất (điểm a khoản 1 Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015), được hưởng phần bằng nhau.
- Công chứng văn bản phân chia di sản: những người thừa kế cùng đến tổ chức công chứng với sổ hồng, giấy chứng tử, giấy tờ chứng minh quan hệ. Tổ chức công chứng niêm yết 15 ngày tại UBND cấp xã nơi thường trú cuối cùng của người mất và nơi có nhà đất (Điều 44 Nghị định 104/2025/NĐ-CP).
- Sang tên: nộp hồ sơ đăng ký biến động như thủ tục tặng cho, kèm văn bản phân chia di sản đã công chứng. Nhận thừa kế trong các quan hệ ở trên được miễn thuế TNCN và lệ phí trước bạ.
Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là bất động sản là 30 năm kể từ thời điểm mở thừa kế (khoản 1 Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015). Tuy vậy, nên làm sớm: để lâu, một số người thừa kế mất hoặc ra nước ngoài thì hồ sơ phức tạp hơn nhiều.
Phí công chứng tham khảo
| Giá trị tài sản | Phí công chứng |
|---|---|
| Trên 1 đến 3 tỷ đồng | 1 triệu + 0,06% phần vượt 1 tỷ |
| Trên 3 đến 5 tỷ đồng | 2,2 triệu + 0,05% phần vượt 3 tỷ |
| Trên 5 đến 10 tỷ đồng | 3,2 triệu + 0,04% phần vượt 5 tỷ |
| Trên 10 đến 100 tỷ đồng | 5,2 triệu + 0,03% phần vượt 10 tỷ |
Theo Thông tư 257/2016/TT-BTC (đã sửa đổi), đang áp dụng. Ngoài phí còn có thù lao công chứng (soạn thảo, đánh máy, sao chụp) theo mức trần của thành phố, và chi phí công chứng ngoài trụ sở nếu cần.
Chủ nhà đang tính cho con thuê lại hoặc bán sau khi nhận nhà có thể xem thêm thuế cho thuê nhà, shophouse và ký gửi bán nhà Vạn Phúc City. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận tặng cho, thừa kế xem Việt kiều, người nước ngoài mua nhà Vạn Phúc City.
Lưu ý: Bài viết là thông tin tham khảo theo Luật Thuế TNCN 2025, Nghị định 253/2026/NĐ-CP, Nghị định 10/2022/NĐ-CP, Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Dân sự 2015, cập nhật đến ngày 24/10/2026, không phải tư vấn pháp lý. Luật Đất đai đang được đề xuất sửa đổi, thủ tục đăng ký biến động có thể thay đổi. Trường hợp cụ thể nên hỏi tổ chức công chứng, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc luật sư.
Liên hệ tư vấn
Cần định giá nhà trước khi tặng cho, chia thừa kế, hoặc tư vấn cho thuê, bán lại căn nhà tại Vạn Phúc City, hãy liên hệ:
Ms. Mỹ Nga – Chuyên viên tư vấn Vạn Phúc City
Hotline/Zalo: 0903.159.138
Website: kdtvanphuccity.vn
Nguồn tham khảo
- Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 – văn bản gốc (LuatVietnam)
- Cổng TTĐT Chính phủ – Quy định chi tiết thuế TNCN đối với thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng (06/7/2026)
- Cổng TTĐT Chính phủ – Bảng giá đất TP.HCM áp dụng từ 01/01/2026
- Báo Chính phủ – Có miễn lệ phí trước bạ đất tặng cho chưa được cấp giấy chứng nhận? (14/11/2025)
- VOV – Người dân TP.HCM ngồi nhà vẫn làm được thủ tục sang tên sổ hồng (14/6/2026)
- Điều 44 Nghị định 104/2025/NĐ-CP – Niêm yết việc thụ lý công chứng văn bản phân chia di sản
- Tạp chí Tòa án – Thời hiệu thừa kế đối với di sản là bất động sản (26/02/2018)
- Tạp chí Tòa án – Tặng cho tài sản có điều kiện và một số vướng mắc từ thực tiễn
- LuatVietnam – Thủ tục công chứng hợp đồng tặng cho nhà đất, phí công chứng
